¿Existe un derecho de retracto en la extinción del condominio? En artículos anteriores analizábamos la institución del condominio, cómo extinguirlo, la tributación de la disolución del condominio y la posibilidad de extinguir el condominio sin previamente repartir la herencia.
A continuación, pasaremos a exponer las opciones que tienen los comuneros para ejercitar el derecho de retracto en el procedimiento judicial de división de cosa común y, más concretamente, al momento de la subasta judicial.
Pues bien, el derecho de retracto de los comuneros se regula en el artículo 1522 del Código Civil, el cual dispone que “el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos”.
Así, teniendo el copropietario tal derecho de retracto cuando otro integrante de la comunidad enajena su cuota, ¿es compatible hacer uso de tal derecho de retracto en el seno del procedimiento judicial de cosa común y, más concretamente, al momento de la subasta judicial?
En este sentido, arrojando luz a tal cuestión, la Sentencia del Tribunal Supremo nº 153/2020, de 5 de marzo, es clara al consagrar que en los procedimientos de disolución del condominio no ha de prevalecer el derecho de retracto, no cabiendo estimar dicha posibilidad, presentándose el retracto de comuneros como una limitación legal de la propiedad con una interpretación restrictiva. Así, refiere el Alto Tribunal que “una vez producida la declaración judicial firme de disolución de la comunidad, esta ya no subsiste en los términos en que la contempla el art. 400 CC y, a que se refiere el art. 1.525 CC, y por tantono cabe ya una acción basada en el presupuesto de su concurrencia que dé lugar a una adquisición forzosa ex retractu, cuya justificación (causa lícita de la privación del dominio al comprador) es la reducción subjetiva del número de partícipes en una comunidad que, en rigor, si no ha dejado de existir plenamente, ha pasado a un estado de liquidación e interinidad hasta la ejecución de la orden de subastar su objeto”.
En definitiva, tras la disolución del condominio por sentencia firme, y a la espera de la subasta judicial del bien, los litigantes (que eran copropietarios) no ostentan derecho alguno de retracto sobre el futuro adjudicatario del bien en la subasta judicial, puesto que, tras la declaración de disolución del condominio, la comunidad –en la que sí se permitía hacer uso de tal derecho de retracto en caso de enajenación de su cuota por alguno de los comuneros– ha dejado de existir, pasando a un estado de liquidación hasta la ejecución de la subasta.
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