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QUÉ ES UN CONDOMINIO

Tabla de contenidos

En este primer artículo dedicado al condominio se hará un resumen de las notas más características de tal institución; en concreto, se definirá el concepto de condominio, los derechos y obligaciones de los copropietarios; cómo se administra la copropiedad; si es o no obligatorio permanecer en comunidad con el resto de partícipes; y cómo se extingue el condominio. Todas estas cuestiones serán objeto de análisis en los siguientes apartados.

Qué es un condominio.

El condominio o copropiedad es la situación que se origina cuando existen varios propietarios sobre un mismo bien. Así, el artículo 392 del Código Civil, refiriéndose a la comunidad de bienes, consagra que existe tal comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.

Así, tal comunidad puede formarse, por ejemplo, cuando varios herederos se adjudican un bien inmueble de la herencia a partes iguales o cuando dos o más personas adquieren un inmueble en la misma proporción.

Derechos y obligaciones de los condóminos.

Derechos de los copropietarios

Los integrantes del condominio, llamados condóminos, copropietarios o condueños, ostentan una serie de derechos sobre la propiedad; a saber, los siguientes:

i) Participar, en proporción a la cuota que ostenta, de los beneficios de la propiedad.

ii) Servirse de la propiedad en común, siempre que lo haga conforme al destino de la cosa y no perjudique ni impida a los demás propietarios usar la misma.

iii) Ostentar la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan.

iv) Enajenar, ceder o hipotecar su parte de propiedad.

v) Ejercitar el derecho de retracto para el caso en que cualquier condueño enajene su parte en la propiedad.

Obligaciones de los condueños

EL Código Civil, en sus artículos 393 y siguientes, refiere cuáles son obligaciones de los condueños o copropietarios. Entre otras, cabe destacar las siguientes:

i) Participar, en proporción a la cuota que ostentan, de las cargas de la propiedad.

ii) No impedir ni perjudicar el uso de la propiedad a los demás condueños y utilizar el bien conforme a su destino.

iii) Participar de los gastos de conservación de la cosa común según su porcentaje de propiedad.

iv) No hacer alteraciones en la cosa común sin consentimiento de los demás copropietarios.

Administración de la copropiedad. Mayorías

Refiere el artículo 398 del Código Civil que “para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes”.

Así, para poder adoptar acuerdos, será necesario la mayoría sea tomada por los copropietarios que representen la mayor cantidad de porcentaje sobre el bien o cosa en común; y, para el caso en que no exista tal mayoría, el Juez, a instancia de cualquier comunero, podrá nombrar un administrador.

No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

¿Es obligatorio mantener la situación de condominio?

La respuesta a tal pregunta ha de ser contestada en sentido negativo. Así, sin perjuicio de un pacto entre los partícipes de mantener la situación de condominio por un plazo determinado (que no podrá exceder de diez años), el artículo 400 del Código Civil consagra que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Extinción del condominio. División de la cosa

Como se ha visto, cualquier copropietario puede solicitar abandonar la comunidad que conforma con otros. En este sentido, comunicada su decisión al resto de partícipes, se podrá poner fin a la situación de condominio (o mantenerse la misma por los restantes condueños pero con la salida del comunero disidente) bien por acuerdo entre los copropietarios, bien por decisión judicial.

Divisibilidad o indivisibilidad del bien

Los bienes, por su propia naturaleza, pueden ser o no objeto de división material. Así, estaríamos ante un bien divisible cuando el mismo pueda ser repartido entre sus propietarios sin causar un desmerecimiento en el mismo: pensemos, por ejemplo, en la situación de copropiedad de un edificio, conformado por varios pisos, que no ha sido objeto de división horizontal previa. En este caso, el bien (edificio) podría ser objeto de división, adjudicándole a cada uno de los condueños una vivienda. También podría darse tal división en el caso de fincas urbanas que puedan ser objeto de segregación según la normativa urbanística, adjudicándose a cada uno de los integrantes de la comunidad una finca.

Sin embargo, es habitual que la cosa en común no pueda ser objeto de división porque, de hacerlo, el bien podría resultar inservible o desmerecer mucho. Pensemos, por ejemplo, en una única vivienda que ha sido adjudicada, por título de herencia, a varios herederos. En este caso, la división del bien resultaría imposible.

Así, definiendo los conceptos de divisibilidad e indivisibilidad del bien, cabe analizar las dos únicas vías de extinguir el condominio: acuerdo entre los comuneros y extinción judicial del condominio.

Acuerdo entre los copropietarios.

Los integrantes de la comunidad podrán, de muto acuerdo, proceder a extinguir el condominio, ya sea el bien divisible o indivisible; a tal fin, podrán hacerlo por ellos mismos o a través del nombramiento de un contador designado de común acuerdo por todos.

En caso de ser divisible el bien, el acuerdo consistirá en distribuir las partes del bien en proporción a la cuota que ostenta cada copropietario, con compensación en metálico al resto por aquel comunero que perciba más de su cuota.

Por su parte, si el bien fuera indivisible, el acuerdo consistirá en que uno o más condueños adquieran la parte del copropietario que desea abandonar la comunidad, que este adquiera sus cuotas al resto de comuneros o, en su caso, que se proceda a la venta del bien a un tercero con reparto del precio entre los copropietarios en correspondencia con la cuota que cada uno ostente.

Extinción judicial del condominio. Venta en pública subasta

Para el caso en que no se alcance acuerdo entre los copropietarios, cualquiera de ellos podrá pedir extinguir judicialmente el condominio a través de un procedimiento judicial de división de la cosa en común (ejercitando la “actio communi dividundo”) solicitando el nombramiento de un contador –para el caso en que sea divisible el bien–, o la venta en pública subasta cuando la cosa sea indivisible.

En este último supuesto, que será objeto de otro artículo, de no alcanzarse un acuerdo en el seno del procedimiento judicial, se procederá a subastar el inmueble con reparto del precio obtenido en dicha subasta entre los copropietarios con arreglo a la cuota que cada uno ostente.

Hasta aquí este artículo resumen del condominio y de sus notas caracterizadoras, que serán objeto de mayor análisis en posteriores artículos.

Díaz Martínez Abogados cuenta con sedes en Coruña y Betanzos y está conformado por abogados especialistas en extinciones de condominio. Si desea más información, puede cumplimentar el formulario de nuestra web o llamarnos a los teléfonos 881 15 16 16 o al 981 77 08 61.

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