Cómo extinguir un condominio

CÓMO EXTINGUIR UN CONDOMINIO

Si en anteriores artículos explicábamos qué es un condominio y cuáles son sus notas caracterizadoras, ahora analizaremos cómo se extingue un condominio, sus ventajas e inconvenientes y las formas en que se puede extinguir.

Tabla de contenidos

La extinción del condominio.

El Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad que conforma con otros, pudiendo solicitar, en cualquier momento, solicitar la división de la cosa común (artículo 400 del Código Civil). Por lo tanto, no existe ningún impedimento para solicitar la extinción del condómino y la división de la cosa en común, sin perjuicio del pacto adoptado por comuneros de mantener tal situación durante un plazo determinado (que ni podrá ser superior a los diez años).

Bajo esta premisa, cabe plantearse las siguientes preguntas: ¿cómo se extingue el condominio? ¿se puede extinguir el condominio por acuerdo entre los copropietarios? ¿es necesario acudir a la vía judicial? Pues bien, en los siguientes apartados se da contestación a tales dudas.

Extinción del condominio por acuerdo.

El primero de los modos de extinguir el condominio es que los copropietarios, de mutuo acuerdo, acepten poner fin a tal situación y acuerden dividir la cosa común; así, lo podrán hacer por sí mismos o a través de un contador designado a tal efecto por todos los copropietarios.

La extinción del condominio por los copropietarios.

Como se ha dicho, los copropietarios, de mutuo acuerdo, podrán acordar extinguir el condominio y dividir la cosa común. Así, en caso de que el bien sea divisible, podrá acordarse el reparto del mismo en atención a las cuotas que ostenten los copropietarios; para el supuesto en que el bien sea indivisible, podrá adoptarse por los condueños diversos pactos: adquirir la cuota del copropietario que desea abandonar la comunidad; enajenar el bien a un tercero con reparto del precio entre los condueños; etc.

En todo caso, será necesario que tales acuerdos se reflejen en un documento detallando el bien común, la cuota que cada uno ostenta en el condominio, el modo en que se dividirá, etc., debiendo ser tal documento suscrito por todos los copropietarios; puesto que, en caso de que uno solo de ellos no acepte tal acuerdo, será necesario extinguir judicialmente el condominio. 

Finalmente, en el caso de bienes inmuebles, si se quiere solicitar la inscripción de la extinción del condominio en el Registro de la Propiedad, será necesario formalizar ante Notario la oportuna escritura de extinción de condominio. Respecto a la tributación de la extinción del condominio, puede acceder a un artículo que analiza tal cuestión.

La extinción del condominio por árbitro o contador.

El Código Civil, en su artículo 402, refiere que la extinción del condómino y la división de la cosa en común se podrá hacer por los interesados o “por árbitros o amigables componedores, nombrados a voluntad de los partícipes”. 

Así, mediando acuerdo entre los copropietarios, se podrá designar a un tercero imparcial como lo puede ser un árbitro o un contador, a fin de que proceda a extinguir el condominio y dividir la cosa común entre los condueños.

Extinción judicial del condominio.

En el supuesto en que los copropietarios no alcancen un acuerdo para dividir la cosa común por sí o a través del nombramiento de un árbitro o contador, cualquiera de los copropietarios que desee abandonar la comunidad podrá instar un procedimiento judicial de división de la cosa común, que variará en función de si el bien común es o no divisible.

Procedimiento judicial de división de la cosa común.

Como se ha dicho, cualquier de los copropietarios podrá ejercitar ante los tribunales la acción de división de la cosa común (llamada “actio communi dividendo”), solicitando la extinción del condominio. Tal procedimiento judicial de extinción del condominio finalizará con un resultando distinto en función de si la cosa común es divisible o indivisible.

Extinción judicial del condominio: bien divisible

Para el entender de mejor forma el procedimiento judicial de extinción del condominio de un bien divisible se pondrá un ejemplo práctico: pensemos, por ejemplo, en cuatro herederos que han adquirido, por título de herencia, la propiedad del 100% de un edificio (el 25% cada uno de ellos), que consta de cuatro viviendas con similares valores y características y que nunca ha sido objeto de división horizontal. Durante el procedimiento judicial se nombrará un contador que divida el patrimonio en común entre los partícipes de la comunidad; y existiendo la posibilidad de adjudicar a cada uno de los comuneros un piso, el contador lo hará así; y, para el supuesto de diferencias de valor entre las viviendas adjudicadas, aquel que reciba más deberá compensarlo en metálico al resto.

Extinción judicial del condominio: bien indivisible.

La segunda de las opciones, y la más habitual, es la del procedimiento judicial de división de cosa común cuando el bien es indivisible; esto es, cuando, de realizarse la división, el bien resultara inservible para su destino o desmereciera mucho.

Pues bien, en este supuesto, para el caso en que los copropietarios no se pusieran de acuerdo en adjudicar el inmueble a uno o varios comuneros compensando en metálico al condueño que desea abandonar la comunidad o en vender la propiedad a un tercero con reparto del precio entre los copropietarios, será necesario solicitar judicialmente la extinción del condominio.

En este sentido, los supuestos más habituales son dos: la adjudicación en proindiviso (por ejemplo, al 50%) por dos herederos de una vivienda que era propiedad de sus padres; y la adquisición, vigente el matrimonio, de una vivienda que, por causas de separación o divorcio, se hace necesario dividir judicialmente.

Así, la sentencia que se dicte en el procedimiento judicial declarará extinguido el condominio y mandará vender el inmueble en pública subasta.

Venta en pública subasta.

Cuando se declare firme la sentencia que declara extinguido el condominio (veinte días hábiles desde la notificación de la sentencia), las partes podrán solicitar la ejecución de la misma y solicitar la venta en pública subasta.

Pues bien, las condiciones que regirán la subasta judicial del bien se ajustarán, en primer lugar, a las que las partes acuerden de mutuo acuerdo (precio del bien y condiciones de enajenación); en defecto de pacto, se estará a las normas establecidas en la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria y en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Finalmente, el precio obtenido en la subasta se distribuirá entre los que fueron copropietarios en función de la cuota de propiedad que ostentaban. Respecto a la posibilidad de hacer uso del ejercicio del derecho de retracto de comuneros en la subasta judicial cuando se extingue el condominio, les dejamos un artículo que analiza tal posibilidad.

Abogados extinción de condominio

Díaz Martínez Abogados cuenta con sedes en Coruña y Betanzos, trabaja en todo el territorio nacional y está formado por abogados especializados en la extinción de condominios. Si desea más información, puede rellenar el formulario de nuestra web o llamar a los números 981 77 08 61 o 881 15 16 16.

Más artículos

Scroll al inicio